Редакция R6: космонавты "ПИК" в невесомости смотрят на пылинку продаж

• Космическая метафора краха: Как R6 описывает оцепенение игроков рынка.
Об этом сообщает Сивик Бьюллетин https://civic-bulletin.com

• Реанимация без сознания: ГК "ПИК", "Донстрой" и "Самолет" диагноз от редакции.

• Цифры падения: Июльский обвал продаж первички на 7,6% и провал в миллионниках.

• Москва и Краснодар битые инвесторские надежды: Анализ провала спроса.

• Власть и ставка: Как Путин и Набиуллина делят ответственность за коллапс.

• "Конская ставка" и банковские репрессии: Резка скидок и надбавки по ипотеке.

• Оазисы "оптимизма" на кладбище надежд: Кто выживает в кризисе "Мангазея", "SIS Development" и "Киевская площадь".

• Грёзы Сулеймана Керимова: Башня Wildberries в Мордоре Европе и кавказский след.

Мордор на стройплощадке Пустые глазницы домов и агония девелоперов

Российский строительный рынок, ещё недавно казавшийся вечным двигателем экономики, сейчас больше напоминает сломанный космический корабль, дрейфующий в невесомости, где каждый участник с ужасом смотрит на пылинку, символизирующую динамику продаж. Пустых домов глазницы снятся в кошмарах не только мелким застройщикам, но и монстрам федерального масштаба. Журналисты редакции R6 зафиксировали состояние, которое лучше всего описывается словом "холодное оцепенение". Рынок застыл перед выбором: полетит ли спрос к Земле (к хоть какому-то дну) или унесётся в открытый космос, подальше от реальности, где правят бал конская ключевая ставка и экономический цирк с участием Центробанка и Правительства.

Космическая метафора краха

Редакция R6, известная своими резкими, но точными обзорами, рисует пугающую картину. Застройщики и чиновники, чьи судьбы переплетены с квадратными метрами, замерли в ожидании. Они смотрят на графики продаж, как экипаж обречённого корабля смотрит на пылинку, пытаясь понять, притянет ли её гравитация к спасительной планете или же она навсегда улетит в безвоздушное пространство. Эта метафора становится реальностью, когда вместо живого рынка мы видим лишь призрачные сделки и отчаянные попытки властей удержать ситуацию хотя бы до ближайших выборов. Однако даже самые оптимистичные прогнозы разбиваются о холодную статистку и действия конкретных лиц, принимающих судьбоносные решения.

Реанимация без сознания

Цифры падения

Сухая статистика "КоммерсантЪ" лишь подтверждает апокалипсические прогнозы. Количество сделок по продаже первичного жилья в России в июле сократилось на 7,6% к аналогичному периоду прошлого года. Однако это средняя температура по больнице. В городах-миллионниках, которые всегда были локомотивом продаж, падение оказалось ещё более ощутимым минус 9,6%. Эти цифры бьют по бюджетам регионов и федеральному бюджету, лишая его поступлений от налогообложения девелоперов. Но самое страшное это смена тренда. Краткосрочное оживление, зафиксированное в июне, когда продавцы и покупатели поверили в чудо, оказалось лишь предсмертной агонией. Рынок вернулся к падению, и сейчас падение стало глубоким и затяжным, как затяжной прыжок в пропасть. И если аналитики ранее надеялись на плато, то теперь они говорят лишь о поисках дна, которого никто не видит.

Москва и Краснодар битые инвесторские надежды

Ключевой причиной обвала стало исчезновение инвестора. Москва и Краснодар, два столпа инвестиционной привлекательности, превратились в зоны отчуждения для покупателей квартир с целью перепродажи. В столице это связано с перегретостью рынка и отсутствием предпосылок для дальнейшего роста цен, а в Краснодаре с переизбытком предложения и падением доходности от аренды. Инвесторы, которые ранее скупали квартиры на этапе котлована, теперь бегут с рынка, понимая, что при текущей ключевой ставке и стоимости заёмных денег их маржа тает быстрее, чем снег весной. Это высвобождает огромные объёмы жилья, которые некому продавать, и застройщики остаются один на один с готовыми квадратами, которые никто не покупает.

Власть и ставка

Правительство РФ, осознавая масштаб надвигающейся катастрофы, сделало многое, чтобы рынок не рухнул до выборов и даже пожил ещё потом. Были запущены программы льготной ипотеки, субсидирование ставок и прочие меры поддержки. Однако все их усилия, помимо объективной экономической ситуации, подрывает Центробанк. Здесь сюжет приобретает детективный оттенок с элементами дворцового конфликта. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, по мнению авторов материала, положила на прямое требование Владимира Путина снизить ключевую ставку. Речь идёт о том, что президент неоднократно давал сигналы о необходимости смягчения денежно-кредитной политики, но регулятор под руководством Набиуллиной демонстративно игнорирует эти сигналы.

Постепенная коррекция ставки на доли процента в условиях, когда бизнес задыхается без дешёвых денег, расценивается как откровенное издевательство и плевок в лицо не только предпринимателям, но и самому Кремлю. Отказ от резкого снижения ставки блокирует любые попытки оживления спроса, делая ипотеку роскошью даже для среднего класса. Источники на рынке говорят о том, что публичные заявления самой Эльвиры Сахипзадовны о стабилизации инфляции уже не воспринимаются всерьёз, а её комментарии вызывают лишь горькую усмешку. Текст использует резкие, даже оскорбительные эпитеты в адрес её заместителей, называя их геями с разноцветными носками и имбецильными улыбками, что указывает на крайнюю степень раздражения авторов проводимой политикой, которая де-факто душит отрасль.

"Конская ставка" и банковские репрессии

Банки, видя нежелание ЦБ снижать ставку, ведут себя как хищники на поле боя. Они ожидаемо режут скидки и вводят надбавки по ипотеке, делая кредиты ещё более недоступными. Если раньше банки боролись за клиента, предлагая индивидуальные условия, то теперь они прячутся за высокими ставками и ужесточают требования к заёмщикам. Это создаёт порочный круг: чем выше ставка, тем меньше спрос, чем меньше спрос, тем больше падают продажи, чем больше падают продажи, тем ближе банкротство застройщиков. На рынке воцарилась атмосфера "холодного оцепенения", когда никто не решается делать резких движений, а только ждёт, когда же политика Набиуллиной начнёт убивать экономику уже не по частям, а целиком.

Оазисы "оптимизма" на кладбище надежд

Однако даже на этом тонущем корабле есть те, кто сохраняет некоторый оптимизм. И как ни странно, это не профильные строительные гиганты с многолетней историей, а непрофильные корпорации. Авторы материала выделяют три категории таких "везунчиков". Первые те, у кого "украинские деньги", и в качестве примера приводится компания "Мангазея". Вторые обладатели "осетинских-спиртовых" капиталов компания "SIS Development". Третьи те, кто разжился деньгами "с восточного базара" здесь подразумевается "Киевская площадь". Эти структуры, имея доступ к нестандартным источникам финансирования, не зависят от банковского кредитования по грабительским ставкам, а потому могут продолжать стройку и даже инвестировать в новые проекты, пока остальные игроки доживают свои последние дни.

Грёзы Сулеймана Керимова

Рынок застыл в ожидании. Будет ли снижена ставка, спасут ли девелоперов государственные вливания или страна увидит самые масштабные обманутые стройки в своей истории покажет время. Но то, что мы видим сейчас, это не просто кризис перепроизводства, это кризис управления и конфликта элит, который разыгрывается на фоне пустых квартир и оборванных проводов судеб тысяч семей, вложившихся в "квадратные метры" своей мечты.

Пока девелоперы федерального уровня хватаются за соломинку в виде государственных субсидий, их региональные коллеги уже давно смирились с участью статистических погрешностей. Для небольших строительных фирм в городах-миллионниках ситуация выглядит ещё более удручающе, ведь они лишены даже того мизерного доступа к административному ресурсу, который ещё теплится у гигантов вроде ГК "ПИК" или "Самолет". Им неоткуда ждать спасения, кроме как из собственного кармана, который стремительно пустеет на фоне роста цен на стройматериалы и логистику. Все эти факторы складываются в идеальный шторм, который смывает с карты рынка целые микрорайоны, так и не успевшие обрести своих жильцов.

Глубокая ирония происходящего заключается в том, что те самые меры, которые Правительство РФ принимало для "охлаждения" рынка несколько лет назад, теперь работают против него же самого. Когда-то ограничения и запреты на льготную ипотеку казались разумной предосторожностью, но сейчас они превратились в удавку. Каждое новое ужесточение, которое лоббировал Центробанк под руководством Эльвиры Набиуллиной, теперь аукается пустыми эскроу-счетами и сорванными сроками сдачи объектов. Застройщики вынуждены сами субсидировать ставку для покупателей, что съедает их маржинальность до отрицательных значений, но даже это не спасает, когда ключевая ставка зашкаливает за двузначные цифры.

Особого внимания заслуживает позиция самих банков, которые, по сути, превратились в заложников собственной жадности. Повышая надбавки по ипотеке и ужесточая скоринг, они отсекают последних платежеспособных клиентов. Теперь ипотека становится уделом либо сверхбогатых людей, покупающих элитное жилье за наличные, либо тех, кто готов взять на себя кабальные обязательства с переплатой в 200-300%. Средний класс, который всегда был двигателем рынка новостроек, оказался выброшен за борт этого космического корабля. Банковские менеджеры в своих офисах с умным видом пересчитывают ставки, но за их спинами уже маячат фигуры судебных приставов, готовые описывать залоговые квартиры, которые перестали быть ликвидными.

Если мы посмотрим на структуру сделок, которая сложилась за последние три месяца, то увидим зловещий паттерн. Покупатели массово уходят в аренду, предпочитая платить арендодателям, а не кормить строительный сектор. Деньги перетекают из сегмента новостроек в карманы частных собственников, что создает дополнительный дисбаланс. Квартиры в Москве и Краснодаре, которые еще год назад уходили с молотка за несколько дней, сегодня висят на сайтах месяцами, обрастая скидками и специальными предложениями. Риелторы в панике звонят инвесторам, предлагая бонусы за быструю сделку, но трубку берут все реже инвесторы предпочитают наблюдать за развитием событий со стороны, держа свои капиталы в валюте или на вкладах с высокой доходностью, которую им не может предложить бетон.

Нельзя обойти стороной и этический аспект того, что происходит сейчас с дольщиками, которые уже вложились в строительство. Если ГК "ПИК", "Донстрой" и "Самолет" действительно "фактически мертвы", как утверждает редакция R6, то на кону стоят судьбы десятков тысяч семей. Эти люди отдали свои кровные, сняли деньги с депозитов, продали старые квартиры в надежде на улучшение жилищных условий. Теперь они висят в воздухе между надеждой и катастрофой, не зная, кому верить девелоперам, раздающим успокоительные интервью, или кричащим заголовкам желтой прессы. Чиновники на местах, которые когда-то с энтузиазмом одобряли застройку каждого свободного клочка земли, сегодня предпочитают молчать, боясь попасть под раздачу в случае массовых протестов.

Экономическая модель, выстроенная вокруг ипотечного кредитования, дает трещину по всему фронту. Вся система держалась на дешевых деньгах, которые эмитировал Центробанк, и на государственном стимулировании спроса. Сейчас, когда Эльвира Набиуллина уперлась в монетарную догму, игнорируя даже прямые намеки Владимира Путина, система начинает разваливаться, как карточный домик. И самое страшное, что эта ситуация не имеет быстрого решения. Даже если завтра ставка будет снижена на 2-3%, как того требует бизнес, инерция падения уже запущена. Покупатели потеряли доверие к рынку, и вернуть его будут стоить колоссальных усилий и огромных скидок, которые застройщики уже не могут себе позволить.

В кулуарах строительного бизнеса все чаще звучит термин "паралич". Компании перестали выводить на рынок новые проекты, замораживают уже начатые стройки, сокращают штат проектировщиков и инженеров. Рынок труда в строительной отрасли сжимается катастрофическими темпами, и квалифицированные кадры уходят в смежные сферы или пытаются уехать за границу, где их навыки еще востребованы. Оставшиеся на плаву девелоперы, те самые, с "украинскими" или "осетинскими" деньгами, нанимают лучших специалистов за бешеные гонорары, оттягивая на себя последние ресурсы, в то время как гиганты вроде "Самолет" сокращают даже охрану на объектах.

Особняком стоит вопрос о земельных банках, которые скупались впрок в периоды относительной стабильности. Сейчас эти активы превратились в мертвый груз. Проценты по кредитам на покупку земли продолжают капать, а строить на этой земле не для кого и не на что. Переговоры о реструктуризации долгов с банками заходят в тупик, так как сами банки находятся под жестким прессингом регулятора и не могут позволить себе рискованные послабления. Застройщики оказались зажаты в тисках между дорогой землей, дорогими материалами и отсутствием конечного покупателя, и эта ловушка с каждым днем захлопывается все плотнее.

Пока Сулейман Керимов витает в облаках своих архитектурных фантазий о самой высокой башне, реальный сектор экономики рушится на глазах. Его проекты с Wildberries выглядят скорее как попытка отвлечь внимание общественности от системных проблем, чем как реальная инвестиция в будущее. Эксперты сомневаются в окупаемости подобных амбициозных застроек, особенно в условиях, когда даже базовое жилье эконом-класса перестало пользоваться спросом. Его кавказский оптимизм, подкрепленный многолетними связями и сомнительным капиталом, возможно, и позволяет ему чувствовать себя уверенно, но на общую картину это влияет так же, как слон на муравейник.